規(guī)范住宅物業(yè)管理  營(yíng)造良好居住環(huán)境

——就《濱州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》頒發(fā)訪市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)主任蘇文華

《濱州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱(chēng)《條例》）近日頒發(fā)后，引發(fā)強(qiáng)烈的社會(huì)關(guān)注。那么，《條例》的出臺(tái)有何背景，主要內(nèi)容是什么，有哪些特點(diǎn)，會(huì)給濱州的物業(yè)管理帶來(lái)哪些變化？針對(duì)市民關(guān)注的這些熱點(diǎn)問(wèn)題，記者日前對(duì)市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)主任蘇文華進(jìn)行了專(zhuān)訪。

既依據(jù)國(guó)家、省《條例》制定，又有所創(chuàng)新

記者：蘇主任，《條例》一經(jīng)公布就引起了市民的高度關(guān)注，請(qǐng)問(wèn)《條例》出臺(tái)的背景和過(guò)程是怎樣的？

蘇文華：物業(yè)管理作為一種新興的服務(wù)業(yè)態(tài)，在改善群眾工作生活環(huán)境、增加就業(yè)、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。但是在管理實(shí)踐中，特別是住宅物業(yè)管理方面，存在建設(shè)不規(guī)范、責(zé)權(quán)不清晰、管理不到位和糾紛難調(diào)解等方面的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了廣大城鎮(zhèn)居民的日常生活秩序和質(zhì)量。為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，市人大常委會(huì)制定出臺(tái)了《濱州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》。

在審議過(guò)程中，市人大常委會(huì)堅(jiān)持民主立法的原則，廣泛征集意見(jiàn)建議。廣大城鎮(zhèn)居民和社會(huì)各界積極建言建策，社會(huì)反響強(qiáng)烈。市人大常委會(huì)同時(shí)委托各縣（市、區(qū)）人大常委會(huì)進(jìn)行深入調(diào)研，組織了業(yè)主代表座談會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和社區(qū)負(fù)責(zé)人代表座談會(huì)以及智慧物業(yè)管理方面的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，并在網(wǎng)上征集意見(jiàn)建議平臺(tái)開(kāi)展了業(yè)主權(quán)利義務(wù)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和政府監(jiān)管、基層社區(qū)治理專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，還到南京、溫州等開(kāi)展住宅物業(yè)管理立法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的城市進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)。《條例（草案）》共征集意見(jiàn)建議260條，經(jīng)過(guò)市人大常委會(huì)法工委多次修改，市人大法制委員會(huì)三次審議，于2019年6月27日，經(jīng)市人大常委會(huì)第22次會(huì)議第三次審議通過(guò)，并將于10月1日起實(shí)施。

記者：關(guān)于物業(yè)管理，從管理依據(jù)層面講，國(guó)家有《物業(yè)管理?xiàng)l例》，山東省有《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，相較于國(guó)家、省條例，我市的《條例》在內(nèi)容上有哪些特點(diǎn)？

蘇文華：《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》立法精神，是我市制定《條例》的主要依據(jù)。我市的《條例》，結(jié)合本市實(shí)際對(duì)物業(yè)管理作了補(bǔ)充、細(xì)化規(guī)定和一部分創(chuàng)新規(guī)定，對(duì)上位法的規(guī)定我們基本沒(méi)有重復(fù)。

《條例》充分考慮了業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)平衡，為使《條例》成為各方都能共同遵守的住宅物業(yè)管理規(guī)則奠定了基礎(chǔ)。

同時(shí)，在業(yè)主自治形式方面，對(duì)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件、籌備組職責(zé)、會(huì)議召集、會(huì)議形式作了較為詳細(xì)的規(guī)定或補(bǔ)充，以解決業(yè)主大會(huì)成立難、運(yùn)行難的問(wèn)題；對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)定位、履職監(jiān)督和工作報(bào)酬等作出了相應(yīng)規(guī)定；創(chuàng)新設(shè)立了物業(yè)管理委員會(huì)制度，解決了物業(yè)管理“斷檔期”的“失管”問(wèn)題；創(chuàng)新設(shè)立了業(yè)主小組制度，解決了業(yè)主人數(shù)較多的住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議難運(yùn)作的問(wèn)題。

對(duì)新建物業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域劃分、配套設(shè)施建設(shè)、車(chē)庫(kù)車(chē)位管理、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等方面，根據(jù)我市實(shí)際作出了規(guī)范；為保護(hù)業(yè)主利益，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的關(guān)系規(guī)定了約束條件；對(duì)既有住宅區(qū)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施管理方面，結(jié)合我市實(shí)際作了創(chuàng)新性的制度設(shè)計(jì)，為老舊小區(qū)提升改造奠定了制度基礎(chǔ)。

在物業(yè)的使用與維護(hù)方面，《條例》規(guī)定了業(yè)主共同遵循的相鄰原則和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止類(lèi)行為；在住宅裝飾裝修、物業(yè)長(zhǎng)期空置、利用共用部位或設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存及維修程序應(yīng)急啟動(dòng)等方面，明確了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的職責(zé)。

在物業(yè)服務(wù)方面，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同示范文本編制、物業(yè)服務(wù)信息公示、物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止類(lèi)行為、物業(yè)費(fèi)的收繳等事項(xiàng)作出了明確和操作性強(qiáng)的規(guī)定。

明確業(yè)主大會(huì)召開(kāi)程序，可以幢為單位成立業(yè)主小組

記者：對(duì)于新建住宅小區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是由開(kāi)發(fā)商選聘的，往往與開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。隨著小區(qū)入住率的提高，在一些特定情況下，廣大業(yè)主有成立業(yè)主委員會(huì)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意愿。《條例》在這方面是如何規(guī)定的？

蘇文華：對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選定，《條例》第二十八條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的利益關(guān)系進(jìn)行了必要的限制。

當(dāng)小區(qū)達(dá)到符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件時(shí)，組織廣大業(yè)主召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展活動(dòng)是正常現(xiàn)象。對(duì)此，《條例》第九條規(guī)定了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)程序：符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書(shū)面報(bào)告。建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定報(bào)告的，十人以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，按照要求組建業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán)實(shí)施。重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會(huì)對(duì)業(yè)主的生活造成一定的影響，《條例》對(duì)此進(jìn)行了充分考慮，第十四條第二款、第四十八條都對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利交接作出了規(guī)定。

記者：據(jù)了解，有些住宅小區(qū)符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)條件，但是業(yè)主大會(huì)會(huì)議一直無(wú)法正常召開(kāi)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，《條例》作了哪些考慮?

蘇文華：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，是業(yè)主行使業(yè)主權(quán)利的組織。為了保障業(yè)主正確地、充分地行使自己的權(quán)利，業(yè)主大會(huì)會(huì)議無(wú)論是參加人數(shù)上，還是表決程序上，都有嚴(yán)格的法律規(guī)定。

從業(yè)主大會(huì)操作層面來(lái)講，《條例》作了科學(xué)的制度設(shè)計(jì)。第九條規(guī)定了首次業(yè)主大會(huì)的程序，第十一條對(duì)首次業(yè)主大會(huì)籌備組的職責(zé)作了明確的規(guī)定，第十二條規(guī)定了后續(xù)業(yè)主大會(huì)的程序，第十三條規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議征求意見(jiàn)的形式。

為了便于業(yè)主行使權(quán)利，《條例》規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組可以推薦業(yè)主代表，主持討論本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新、改造等事項(xiàng)；可以由小組全體業(yè)主書(shū)面授權(quán)一至二名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意也可以不成立業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主共同行使業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

三種情形可成立物業(yè)管理委員會(huì)，有償服務(wù)必須公示

記者：《條例》基于哪些考慮規(guī)定了物業(yè)管理委員會(huì)制度，物業(yè)管理委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些作用？

蘇文華：設(shè)立這項(xiàng)制度的目的是為了當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主無(wú)法有效行使權(quán)利的法定情形時(shí)，通過(guò)成立物業(yè)管理委員會(huì)，來(lái)幫助業(yè)主行使權(quán)利和實(shí)施物業(yè)管理。

《條例》規(guī)定三種情形應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會(huì)：一是具備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件，經(jīng)籌備組兩次組織仍未能召開(kāi)；二是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生；三是業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生。為便于物業(yè)管理委員會(huì)開(kāi)展工作，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。

記者：在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生的爭(zhēng)議，有些是因?yàn)槌鑫飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍引起的。為減少這些爭(zhēng)議，《條例》作了哪些制度設(shè)計(jì)？

蘇文華：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍之外的事項(xiàng)，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間另行實(shí)施的民事行為。為方便業(yè)主生活需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有償服務(wù)的形式，供業(yè)主選用。《條例》第四十五條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)當(dāng)公示。

為使廣大業(yè)主知曉物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置固定的物業(yè)服務(wù)信息公示欄，公示物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容。

為便于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通，《條例》還規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，采取多種方式聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)建議。

規(guī)范維修基金分?jǐn)偝袚?dān)方式，老舊小區(qū)改造有法可依

記者：住宅區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修，也就是住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納、使用問(wèn)題，事關(guān)廣大業(yè)主的切身利益，《條例》在這方面是如何規(guī)定的？

蘇文華：《條例》規(guī)定，物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前按照有關(guān)規(guī)定繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這是保障專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的前提。《條例》對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的未繳納和未全部繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的物業(yè)管理區(qū)域維修費(fèi)用的分?jǐn)偝袚?dān)方式作出了規(guī)范。

出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

記者：有些既有住宅區(qū)，特別是一些老舊小區(qū)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施老化、配套不全，維修維護(hù)不及時(shí)，給廣大業(yè)主的生活造成了不便。對(duì)于這些問(wèn)題，《條例》作了哪些規(guī)定？

蘇文華：對(duì)于上述問(wèn)題，《條例》在制定過(guò)程中進(jìn)行了充分的考慮。

《條例》規(guī)定，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制訂既有住宅區(qū)整治改造方案，明確整治改造的原則、范圍、內(nèi)容、目標(biāo)任務(wù)、實(shí)施步驟，建立健全市級(jí)統(tǒng)籌、縣區(qū)組織、街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施的工作機(jī)制，對(duì)整治改造工作負(fù)責(zé)。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定本條例實(shí)施前的既有住宅區(qū)內(nèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造移交規(guī)劃、年度計(jì)劃、政策措施，落實(shí)改造資金分擔(dān)統(tǒng)籌責(zé)任，并與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位簽訂改造協(xié)議。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位制訂具體改造方案并負(fù)責(zé)實(shí)施，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶(hù)計(jì)量、分戶(hù)控制條件。

[責(zé)任編輯：楊凡、張煥煥]

想爆料？請(qǐng)登錄《陽(yáng)光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠(chéng)邀合作伙伴。