聚焦《濱州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》②

《濱州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》系統(tǒng)規(guī)定業(yè)主自治管理的相關(guān)事項(xiàng)

首次業(yè)主大會召開有哪些流程？什么情況下成立物業(yè)管理委員會？

業(yè)主有哪些行為是禁止的？——業(yè)主需要了解的內(nèi)容都在這

市民李先生住在黃河十七路附近的一個(gè)小區(qū)，他告訴記者，小區(qū)的不少業(yè)主想申請召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，但一直都沒能實(shí)現(xiàn)。“一開始是不知道流程，不知道去哪里申請，后面又出現(xiàn)了業(yè)主意見不一致的問題，首次業(yè)主大會一直沒能開起來，業(yè)主委員會也選不出來。”李先生說。

記者在市住建局物業(yè)科了解到，李先生遇到的業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立難的問題并不是個(gè)例。目前，全市仍有八成住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，有些小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員對業(yè)委會的功能、職責(zé)了解不多，業(yè)主委員會未完全發(fā)揮作用。10月1日起，《濱州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）正式實(shí)施，以上業(yè)主自治管理中遇到實(shí)際問題能得到有效解決。

首次業(yè)主大會會議如何召開、業(yè)主委員會履行哪些職責(zé)等“老大難”問題有了明確規(guī)定

業(yè)主想召開首次業(yè)主大會，具體的操作流程是什么？小區(qū)內(nèi)人數(shù)少，還有必要成立業(yè)主大會么？業(yè)主委員會成立后，應(yīng)該履行哪些職責(zé)？這些在以往物業(yè)管理中存在的“老大難”問題，《條例》第二章業(yè)主自治管理部分給出了系統(tǒng)規(guī)定。

“解題”規(guī)范已經(jīng)明確，看“老大難”問題如何迎刃而解——

《條例》第八條規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會，并根據(jù)住宅內(nèi)小區(qū)人數(shù)多少給出了具體的操作依據(jù)——住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意可以不成立業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同行使業(yè)主大會職責(zé)；住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，由小組全體業(yè)主書面授權(quán)一至二名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會的召開流程，在《條例》第九條予以明確：符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面報(bào)告，如果未按規(guī)定報(bào)告，只要十人以上業(yè)主聯(lián)名就可以自行申請。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，按照要求組建業(yè)主大會籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，時(shí)間的明確避免了首次業(yè)主大會會議出現(xiàn)“馬拉松式”召開難的問題。

為確保業(yè)主委員會真正發(fā)揮作用，《條例》同樣規(guī)定了業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)等，明確業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會授權(quán)開展活動。對于業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會委員的報(bào)酬等問題，第十五條明確其一般從公共收益中列支，或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

《條例》同時(shí)規(guī)定，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府落實(shí)業(yè)主大會會議召集，業(yè)主委員會選舉、換屆以及物業(yè)管理委員會的成立等工作職責(zé)，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)。通過街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府與物業(yè)主管部門的共同努力，積極推進(jìn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建進(jìn)程，切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，及時(shí)解決業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的各類問題。

明確物業(yè)管理委員會的成立、人員組成、職責(zé)等內(nèi)容，其可以作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)依法履行物業(yè)管理職責(zé)

市民李先生所在的小區(qū)雖然具備了首次業(yè)主大會會議召開條件，但卻因?yàn)闃I(yè)主意見不統(tǒng)一等各種原因遲遲不能召開，像這樣的現(xiàn)實(shí)問題，《條例》給出了明確的解決辦法，這也是該條例中的一大亮點(diǎn)。

《條例》第十六條規(guī)定，住宅小區(qū)下列情形之一的，即具備首次業(yè)主大會會議召開條件，經(jīng)籌備組兩次組織仍未能召開的；首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生的；業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生的，就應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會。對于物業(yè)管理委員會的成立流程、人員構(gòu)成等，《條例》也給出了明確規(guī)定。

物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行物業(yè)管理職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。凡是符合業(yè)主大會會議召開條件的小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理委員會及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使業(yè)主大會、業(yè)主委員會的建立得到保障。

擅自變動建筑主體或者損壞承重結(jié)構(gòu)等十四項(xiàng)行為明確禁止，有效維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及秩序。

擁有一個(gè)整潔、舒適、優(yōu)美的生活、居住環(huán)境，是所有業(yè)主的共同期盼，更需要每一位業(yè)主的自覺維護(hù)。除系統(tǒng)規(guī)定了業(yè)主自治管理的相關(guān)事項(xiàng)，保障了業(yè)主的權(quán)利外，《條例》對于業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為也一一列出，明確了業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

《條例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵循維護(hù)公共安全和公共利益、不損害他人利益的原則，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，妥善處理相鄰關(guān)系，維護(hù)相關(guān)各方權(quán)益。

第三十六條明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止的十四項(xiàng)行為，記者注意到，目前不少業(yè)主會在小區(qū)內(nèi)隨意實(shí)施的一些行為，登上了此次被明確禁止的“黑榜”——

違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，私開門窗，擅自改變建筑物外觀等；

擅自將住宅及車庫、儲藏室等附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

侵占或者破壞綠地、共用場所種植農(nóng)作物、改建停車位等；

違反規(guī)定停放車輛，占用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；

在樓道內(nèi)放置電動車或者給電動車充電……

《條例》施行后，小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)了“黑榜”上的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員有權(quán)進(jìn)行及時(shí)勸阻、制止，甚至?xí)鎴?bào)告有關(guān)部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，為維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及秩序提供了保障。

[責(zé)任編輯：楊凡、張煥煥]

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