村居自管問題多且不專業(yè)，專業(yè)物業(yè)公司又不愿進駐，那么城中村物業(yè)管理就真的成了城市物業(yè)管理的“孤島”嗎？有沒有好的模式可以去探究呢？

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一處城中村小區(qū)在管理物業(yè)與其它城中村小區(qū)相比，有著很大的差別，那么這個小區(qū)是怎樣管理的呢？記者走進該小區(qū)進行了仔細探究。

物業(yè)人員正在打掃樓梯間

有的小區(qū)物業(yè)管理到位

記者來到了市區(qū)雙湖家園小區(qū)，該小區(qū)屬于雙廟劉居委會的居民安置房，小區(qū)內(nèi)門禁森嚴，外來車輛一律登記方可進入，道路整潔，綠化美觀完好，并沒有出現(xiàn)亂占亂種現(xiàn)象，車輛停放秩序規(guī)范，小區(qū)主干道和便道上均沒有發(fā)現(xiàn)亂停亂放的車輛，一些邊角區(qū)域也沒有雜物垃圾堆放現(xiàn)象，幾名穿著制服的物業(yè)人員正拿著對講機在小區(qū)內(nèi)巡邏。該小區(qū)給人的第一印象就是“這管理的不像是城中村小區(qū)，更像是一個管理到位的商業(yè)小區(qū)。”經(jīng)過詢問正在工作的物業(yè)人員，得知他們都是雙湖物業(yè)管理有限公司的員工。

幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，記者聯(lián)系到雙泰置業(yè)的孫經(jīng)理，在他的介紹下，記者見到了雙湖物業(yè)公司經(jīng)理劉傳國。據(jù)了解，雙泰置業(yè)是雙廟劉的村居集體企業(yè)，雙湖家園、雙湖貴苑等小區(qū)就是他們開發(fā)的。當初在開發(fā)建設(shè)完工后，為了管理這些項目，他們開始著手籌建自己的物業(yè)公司。劉傳國告訴記者，雙湖家園小區(qū)正是雙廟劉居民的安置小區(qū)，住戶基本都是雙廟劉居民。

物業(yè)人員正準備將亂停放的車輛拖走

公司化讓小區(qū)管理有制可循

據(jù)劉傳國介紹，雙湖家園有21棟樓625戶，基本上都是雙廟劉本村居民，也有少量外來購房者。在雙湖物業(yè)成立之初，在管理上有一段時間也出現(xiàn)過難管的局面，但是居民很快意識到，這種行為是在破壞自己的家園，開始自覺交費，自我約束。“主要還是靠公司化運作，物業(yè)管理方面的事情居委會交給物業(yè)公司，專人做專事。”劉傳國告訴記者。

據(jù)劉傳國介紹，雙湖物業(yè)在成立之初就是朝著公司化、正規(guī)化、專業(yè)化的道路去的。在人員配置上，保安保潔、綠化養(yǎng)護、水電維修、監(jiān)控管理等工種配置齊全，且主要是以本村中老年居民為主。這種模式也可以說是另一種形式的村居自管，但是這個自管是居委會旗下的專業(yè)公司來自管，相對于居委會直接管理有較大優(yōu)勢。一是更加專業(yè)化。公司按照章程來運作，在管理運作上不斷向?qū)I(yè)物業(yè)公司靠攏，專業(yè)做專事，居民有問題不再找居委會，而是找物業(yè)公司，由物業(yè)公司進行統(tǒng)一解決，物業(yè)公司解決不了的，就花錢買一部分服務(wù)；二是讓居民融入到管理之中。相較于聘請外面的物業(yè)公司，集體旗下的公司在與住戶溝通上更容易快捷一些，“我們除了組織員工進行培訓之外，還積極向住戶征求改進建議，我們有很多方面的管理就是在征求居民的意見后進行改進的，像是車輛亂停亂放問題，很多居民提出這個問題之后，我們開始著手整治，投資7000多元購置了拖車器。如果發(fā)現(xiàn)有常年占據(jù)公共停車位的閑置車輛和在路邊亂停亂放的車輛，在通知后還不自行駛離，我們就拖走；三是公司化管理。一切按照公司制度來做事，避免了以往居委會自管模式下的各種人情世故，不管是對本居委會居民還是外來購房者一視同仁。誰不交物業(yè)費誰破壞了綠化帶，我們不認鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的感情，就按照公司制定的標準進行處理。對員工也一樣，公司制度擺在這里，員工下班了可能是親戚，一到班上就是員工，‘不看人情看制度’。”

讓居民意識到物業(yè)管理是一種消費

物業(yè)公司的運作主要是靠收取的物業(yè)費來支撐，收費和管理往往會陷入一個惡性循環(huán)。收費率低導致服務(wù)水平下降，服務(wù)水平下降導致一些業(yè)主不愿意再交物業(yè)費，如此循環(huán)，小區(qū)的物業(yè)管理狀況可想而知。很多城中村小區(qū)管理不善的一個重要原因就是物業(yè)費不到位，那么雙湖物業(yè)又是怎么做的呢？

據(jù)劉傳國介紹：“雙湖物業(yè)成立之初，按照收費標準可以收取1.1元/㎡，但是經(jīng)過開會討論和核算后，我們主動降低收費標準，本著不以盈利為目的，作為對居民的一項福利服務(wù)來運作。降低收費標準不代表著我們可以允許住戶不交費，通過公司化運作，就是要讓居民意識到物業(yè)管理是一種市場行為，是一種消費。我們在平時宣傳時也是本著讓住戶形成正確的物業(yè)管理消費觀念去做的。宣傳思想工作到位了，住戶的自覺性也就提高了。在雙湖家園有21名物業(yè)人員，收取的物業(yè)費和人員開支如果沒有大的修繕基本可以達到平衡。我們把小區(qū)管理的好了，服務(wù)到位了，居民也就愿意掏出那百兒八十的物業(yè)費了。如果遇到不交的居民，我們就上門做工作催欠，直到交上為止。”

此外，記者了解到，雙廟劉居委會的集體收入較高，集體資金充足，在物業(yè)管理方面的支出上也不像一些財力較差的居委會那樣捉襟見肘，在一些諸如路面硬化、綠化維護改善和組織業(yè)主活動以及社會關(guān)懷上投入也是比較大。

記者手記：

通過幾天的采訪，記者聽到最多的一句話就是“沒有錢”。記者覺得，一些物業(yè)管理較差的城中村缺的不是錢，而是一條正確的管理途徑。在這“沒有錢”的背后，記者同時也發(fā)現(xiàn)這些居委會在管理上還是比較落后的。在管理上是以居委會為主導，負責大量的事務(wù)管理，在管理形式上也具有很強的農(nóng)村氣息。專人做專事，居委會有自己的管理職能，但是在物業(yè)管理方面畢竟是有其局限性的。而通過了解雙廟劉的管理經(jīng)驗，可以得出走公司化專業(yè)化管理是一條有效的途徑。通過居委會旗下的專業(yè)化公司進行管理，形成了物業(yè)公司抓硬件，提供包括了保安、交通、綠化、衛(wèi)生的使用管理、維護、更新等方面的服務(wù)；而居委會抓軟件，承擔著社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生、教育、文化、治安、環(huán)境等管理工作。兩者一個管一個服務(wù)，各司其職相互支持，更好地推動工作展開，實現(xiàn)工作目標。在此過程中，居委會就成了物業(yè)管理公司的指導者和監(jiān)督人，是物業(yè)公司和業(yè)主之間的協(xié)調(diào)者。在專業(yè)的公司制度面前，一切按章辦事，物業(yè)費的收取不再顧忌一些家長里短，試問還會出現(xiàn)“沒有錢”的情況嗎？(記者 李永亮)

[責任編輯：楊凡、張煥煥]

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。