BZCR—2020—0010008    濱政發〔2020〕16號

濱州市人民政府關于印發《濱州市商品房銷售管理辦法》的通知

各縣(市、區)人民政府,各市屬開發區管委會,市政府各部門、各直屬事業單位,市屬各大企業,各高等院校,中央、省駐濱各單位:

《濱州市商品房銷售管理辦法》已經2020年10月23日市政府第69次常務會議討論通過,現予印發,請認真貫徹執行。

濱州市人民政府

2020年11月11日

第一章　總　　則

第一條　為加強商品房銷售管理,維護商品房交易雙方當事人的合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》等法律法規,結合本市實際,制定本辦法。

第二條　在本市行政區域內從事商品房銷售及銷售管理等活動,應遵守本辦法。

商品房是指由房地產開發企業在城市規劃區范圍內依法取得國有土地使用權的土地上開發建設,向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。

第三條　商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

商品房現售是指房地產開發企業將已竣工的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條　銷售商品房應遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。

禁止對商品房惡意炒作、哄抬房價、一房多賣等相關違法違規行為。

第五條　市住房城鄉建設部門負責全市商品房銷售管理工作。各縣(市、區)人民政府住房城鄉建設部門負責本行政區域內商品房銷售管理工作。

住房城鄉建設、發展改革、公安、自然資源規劃、行政審批、市場監管、稅務、銀保監等部門,應加強部門間的協作配合,建立信息共享機制,并按照各自職責分工,共同做好與商品房銷售有關的管理工作。(一)住房城鄉建設部門負責制定商品房銷售制度并監督執行,建設管理商品房網簽備案信息系統,指導和監督商品房預售資金監管工作;負責協調其他管理部門履行商品房銷售管理職責;依法對違規銷售行為進行查處。(二)發展改革部門負責按照職責做好房地產開發企業公共信用信息評價工作。(三)公安部門依法參與房地產市場風險事件應急處置工作,維護風險事件發生地社會治安秩序;依法查處商品房銷售環節非法集資違法犯罪行為。(四)自然資源規劃部門負責房地產開發用地批準和規劃審查;負責商品房不動產權登記工作。(五)行政審批部門負責商品房預售許可審批工作。(六)市場監管部門負責會同住房城鄉建設部門加強對房地產市場違法違規行為的檢查和處罰;依法查處商品房銷售不正當競爭、不明碼標價違法行為;依法對虛假廣告、合同違法行為進行查處。(七)稅務部門負責嚴格執行差別化稅收政策,會同住房城鄉建設部門規范商品房合同網簽備案及變更撤銷管理,防止偷逃稅款、炒作期房行為。(八)銀保監部門負責對商業銀行執行商品房信貸政策情況的監督檢查,指導商業銀行依法做好商品房預售資金存入、撥付工作。(九)其他相關部門在各自職責范圍內做好商品房銷售管理工作。

濱州經濟技術開發區、高新區、北海經濟開發區按照賦予的職責開展轄區內商品房銷售管理相關工作。

第二章　現售管理

第六條　鼓勵房地產開發企業進行商品房現房銷售。

第七條　商品房現售應符合下列條件:(一)已繳納全部土地使用權出讓金,取得不動產權證;(二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證;(三)已完成竣工綜合驗收備案;(四)已確定商品房銷售方案;(五)經有資質的測繪單位完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖;(六)已選聘前期物業服務企業并簽訂物業服務合同。

第八條　商品房現房銷售實行備案制度。房地產開發企業在商品房現售前,應將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報住房城鄉建設部門備案。

第三章　預售管理

第九條　商品房預售應符合下列條件:(一)已繳納全部土地使用權出讓金,取得不動產權證;(二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,應完成主體結構工程的三分之一以上(裝配式建筑商品房應完成基礎工程),并確定施工進度和竣工交付日期;(四)已完成房屋面積預測繪并建立樓盤信息;(五)已辦理前期物業備案。

第十條　商品房預售實行許可制度。

房地產開發企業進行商品房預售,應向市、縣(市、區)行政審批部門申請預售許可,取得商品房預售許可證明。

未取得商品房預售許可證明的,房地產開發企業和商品房承銷機構不得進行商品房預售行為,不得委托第三方平臺、機構、渠道進行預售,不得以認籌、預定、吸納會員、購買基金或理財產品等方式收取任何預定款性質的費用。

第十一條　房地產開發企業申請商品房預售許可,應提交下列材料:(一)商品房預售許可申請表;(二)房地產開發企業的營業執照和資質證書;(三)符合本辦法第九條規定條件的證明文件;(四)商品房預售方案;(五)商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖;(六)商品房預售資金監管協議;(七)依法需提交的其他資料。

土地使用權、在建工程已經設置抵押的,還應提交抵押權人簽署的書面意見。

房地產開發企業應對其所提交材料的真實性負責。

第十二條　商品房預售許可依據下列程序辦理:(一)受理。房地產開發企業提交符合第十一條規定的有關材料,材料齊全符合法定形式的,行政審批部門應當場出具受理通知書;材料不齊全或者不符合法定形式的,應當場或者5日內一次性書面告知需要補全的全部內容。(二)審核。行政審批部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。(三)許可。經行政審批部門審查,房地產開發企業的商品房預售申請符合法定條件的,行政審批部門應自受理之日起10日內,依法作出準予許可的書面決定,并向房地產開發企業頒發商品房預售許可證明。對不符合法定條件的,行政審批部門應當自受理之日起10日內依法作出不予許可的書面決定,并應當說明理由。(四)公示。行政審批部門作出的準予商品房預售許可的決定,應及時推送住房城鄉建設等部門,并予以公開,公眾有權查閱。

第十三條　實行商品房預售資金專款專用監督管理制度,住房城鄉建設部門負責商品房預售資金的監管工作,根據開發企業信用狀況、資質等級等情況,適度調整商品房預售資金監管賬戶內的資金監管額度和監管時限。(一)房地產開發企業申請商品房預售許可前,應選擇監管銀行名錄內的商業銀行,開立商品房預售資金監管專用賬戶,并與監管銀行、項目所在地住房城鄉建設部門簽訂商品房預售資金監管協議。(二)商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶。商品房預售資金監管專用賬戶內的資金總額達到監管額度后,房地產開發企業方可自行提取超出監管額度以外的資金,并優先用于預售項目工程建設。(三)預購人申請按揭貸款(含商業貸款和住房公積金貸款)的,預購人將首付款存入監管賬戶,并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。(四)房地產開發企業取得竣工綜合驗收備案證明后,方可申請終止預售資金監管。

第四章　廣告、合同

第十四條　房地產開發企業可以自行銷售商品房,也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。房地產開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第十五條　房地產開發企業委托商品房承銷機構銷售商品房,受托的商品房承銷機構應是依法設立取得營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應向商品房承銷機構出具委托書,訂立書面委托合同,載明委托范圍期限及各方權利、義務。受托商品房承銷機構不得超越代理期限和代理權限進行商品房銷售。

第十六條　房地產開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料,內容必須真實、合法、準確,不得欺騙、誤導公眾。

發布商品房銷售廣告,應明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號或者商品房現售備案證號。

第十七條　商品房銷售廣告的經營者、發布者應依法查驗有關證明文件,對不符合本辦法第十六條規定的商品房銷售廣告,不得提供服務。

第十八條　房地產開發企業和商品房承銷機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的,應視為合同內容。當事人違反的,應承擔違約責任。

第十九條　房地產開發企業和商品房承銷機構銷售商品房,應根據國家和省制定的商品房買賣合同示范文本,與買受人訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同內容應包括坐落、面積、成交價格、支付方式、交付日期、雙方的權利和義務、違約責任等。商品房買賣合同不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式,對商品房買受人作不公平、不合理的規定,或者作減輕、免除其自身責任的約定。

第二十條　住宅商品房應按套銷售,不得分割拆零銷售;商業用房、寫字樓等其他商品房應按幢、層、套、間進行銷售。

第二十一條　經營性配套公共建筑和公共設施,可以隨商品房銷售或者單獨銷售;非經營性的供水、排水、供電、通信、供氣、供熱等基礎設施,和按規劃及建設條件配套的黨建、教育、養老、醫療衛生、物業服務等公共建筑和公共設施不得銷售,應按照有關規定配建完成并移交。

防空地下室內的房間、設備間、場地、防護設施等不得銷售。

第二十二條　已取得商品房預售許可的房地產開發企業和商品房承銷機構,在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業和商品房承銷機構應向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的,從其約定。

第二十三條　全面推行商品房買賣合同網簽備案制度,住房城鄉建設部門負責商品房買賣合同網簽備案管理,按照統一的數據標準要求建立樓盤表。房地產開發企業應當自合同訂立之日起30日內,依法辦理商品房買賣合同備案手續,并于15日內書面告知買受人。

第二十四條　房地產開發企業和商品房承銷機構與買受人未解除商品房買賣合同前,不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第二十五條　按照套內建筑面積或者按套計價的,商品房買賣合同中載明的套內建筑面積與產權登記面積誤差在國家規定的施工誤差和面積測量誤差以內的,商品房總價款不變。

第二十六條　按照建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的,按照國家規定處理。

第二十七條　商品房已經預售的,房地產開發企業不得擅自變更其規劃、設計。經依法批準的規劃、設計變更,導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向環境等發生變化,或者出現合同當事人約定的其他對商品房質量、使用功能產生不良影響情形的,房地產開發企業應當自變更之日起10日內,書面通知買受人并承擔違約責任,買受人有權解除合同。當事人不解除合同的,應當簽署補充協議。

第五章　銷售經營

第二十八條　房地產開發企業和商品房承銷機構在銷售取得預售許可或者已經辦理現售備案的商品房時,應在銷售場所醒目位置明碼標價,做到一次性公開全部房源、對商品房價格一套一標、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素,并承擔相應法律責任。

第二十九條　房地產開發企業和商品房承銷機構銷售商品房的,其銷售場所應對以下證明文件和信息向買受人公開明示:(一)商品房預售許可證明或商品房現售備案登記證明;(二)國有土地使用權證明、建設工程規劃許可證明、房地產開發經營權證明、建筑工程施工許可證明;(三)商品房承銷機構代理銷售商品房的,還應公開明示有權銷售商品房的證明文件;(四)商品房銷售全部房源、價格及銷售狀況;(五)經批準的項目修建性詳細規劃圖;(六)商品房買賣合同示范文本;(七)業主臨時公約及前期物業服務合同;(八)其他需要公開的信息。

第三十條　房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。

第六章　交付使用

第三十一條　房地產開發企業交付商品房時,應向買受人提供下列材料:(一)房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明;(二)商品房質量保證書和使用說明書;(三)房屋竣工面積測繪報告;(四)房地產開發合同約定的商品住宅性能認定等文件;(五)物業服務企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料;(六)買受人共有的非經營性配套公共建筑和公共設施清單;(七)商品房買賣合同約定的應提供的其他材料。

買受人應按照合同約定對商品房進行交付驗收;經驗收符合要求的,應與房地產開發企業簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署,視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的,從其約定。

第三十二條　房地產開發企業交付的商品房質量有瑕疵的,應及時予以維修。

房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應與樣板房一致。

第三十三條　房地產開發企業應按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房;遲延交付的,應承擔違約責任。買受人應按照商品房買賣合同的約定,接收符合交付條件的商品房,不得無故拖延或者拒絕接收。

第三十四條　買受人應按照國家和省、市有關規定繳納專項維修資金。

第三十五條　房地產開發企業按照規劃建設的與商品房配套的基礎設施、非經營性公共建筑和公共設施,按照有關規定辦理移交手續后,房地產開發企業不再承擔其維修、管理費用。

第三十六條　商品房竣工驗收交付使用并辦理商品房確權首次登記后,買受人應按與房地產開發企業訂立的商品房買賣合同約定,持身份證明和商品房買賣合同、發票等有關材料到不動產登記機構辦理房屋所有權轉移登記手續,房地產開發企業應予以協助辦理。

第三十七條　房地產開發企業應按照商品房質量保證書的規定對所售商品房承擔質量保修責任。商品房質量保證書應根據國家有關規定,載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任及損害賠償等內容。

第三十八條　商品房的質量保修期限,不得低于國家規定的建設工程的最低保修期限。

交付使用的商品房存在質量問題,在保修期內,房地產開發企業應承擔維修責任;房地產開發企業拒絕維修或者在合理的期限內拖延維修的,買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。

第三十九條　商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可聘請具有相關資質的第三方專業鑒定機構進行鑒定,房地產開發企業應予以配合。經鑒定確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;由此造成的損失,房地產開發企業應依法承擔賠償責任。

第四十條　建立房地產開發企業信用信息評價體系,住房城鄉建設部門負責房地產開發企業信用信息的歸集、共享、應用、管理及有關制度的細化落實等工作,會同發展改革部門建立開發企業信用信息檔案,實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。

房地產開發企業信用實施動態評價,采取信用記分制。依據信用評價結果,對開發企業在市場準入、行政許可、融資行為、優惠政策、日常監管、業績考核、綜合評價、評優評先表彰等方面予以激勵或者懲戒。對產生失信信息企業的相關責任人采取約談、禁止其參與評先樹優等方式予以懲戒。

第四十一條　發揮行業協會作用,建立健全商品房銷售行為規范、職業道德準則和爭議處理規則等行規行約,加強自律管理,提升從業人員的專業水平,促進行業發展。

第四十二條　本辦法自2020年12月12日起施行,有效期至2025年12月11日。

[責任編輯：楊凡、張煥煥]

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